La vivienda nueva debe abaratarse un 50% para que las familias puedan comprarla

En Madrid, con ingresos de 3.000 euros sólo se puede comprar un piso de 180.000.

Madrid. Todos los expertos del sector inmobiliario coinciden en que la única solución para que el mercado residencial repunte en España pasa por una bajada significativa del precio de la vivienda y ponen como referencia lo sucedido en el mercado inmobiliario de California (EEUU). Allí ha sido necesaria una caída de los precios entre un 46% y un 50% para reactivar el mercado.

En España, la sociedad de tasación Tinsa ya augura una caída en el precio de la vivienda del 20% para 2009. Pero lo cierto es que es una previsión que se puede quedar corta. Con las medidas tan restrictivas de los bancos a la hora de conceder créditos, si el precio no cae más de un 40% como en California, es difícil que el mercado se acelere, según los expertos consultados por LA GACETA.

Un buen ejemplo de todo lo que sucede en España es Madrid. Una familia que quiera comprar su primera vivienda nueva en esta ciudad con dos sueldos medios -que rondarían los 3.000 euros mensuales- sólo podría acceder a un piso de 180.000 euros. ¿Por qué? La respuesta es muy simple y es consecuencia de la recesión. Los bancos han vuelto a sus modelos de medición del riesgo anteriores al boom imobiliario y sólo conceden hipotecas por el 30% de los ingresos totales que el comprador o compradores obtiene.

Precios de la vivienda en Madrid
Evolución de los precios de la vivienda en Madrid

De esta forma, si el precio medio de una vivienda en Madrid, según Foro Consultores, se sitúa en 422.000 euros, esa familia, que ingresa 3.000 euros mensuales, tendría que pensar en una vivienda de segunda mano o buscar fuera de la capital. Desde luego, las entidades bancarias no le concederán 422.000 euros, como si hubieran hecho hace apenas dos años. Por su parte, el promotor, si quiere vender esa vivienda, tendrá que adaptarse a las nuevas condiciones del mercado. El resultado de este significativo ejemplo sería una caída del 57% en el precio, desde 422.000 euros a 180.000. ¿Es posible? En California así ha sucedido.¿Qué ha cambiado? Antes la expectativa era una fuerte revalorización de la vivienda y ahora es todo lo contrario. La banca no abrirá el grifo de la financiación hasta que el riesgo que toma con el hipotecado sea muy bajo.

Las claves de la reactivación

La agencia de calificación de riesgos Standard & Poor’s da cinco claves para que el mercado americano se reactive.

Éstas son:

1.- Que los compradores confíen en su trabajo y en sus ingresos.

2.- Que baje el precio de la vivienda para estabilizar el mercado.

3.- Que las viviendas sean asequibles, en relación con los ingresos de las familias.

4.- Que haya acceso a las hipotecas con bajos tipos de interés.

5.- Que sea fácil la venta de la propia casa para mudarse a una nueva.

Los expertos consultados por LA GACETA creen que en España se pueden resumir en dos:

1.- Que el precio de la vivienda baje para hacerla asequible.

2.- Que sean más flexibles los criterios de financiación.

Según Fernando Encinar, director de estudios del portal Idealista.com, “un precio asequible se mide por el tiempo que se tarda en pagar un piso destinando todo el sueldo de una persona durante un año”. “Con este parámetro”, continúa, “un precio asequible para comprar una vivienda es el sueldo integro de un año multiplicado por cuatro años. Pero ahora se tiene que multiplicar por siete u ocho años”.

En cuanto a la financiación, Carlos Smerdeu, consejero delegado de Foro Consultores, piensa que es primordial que los bancos sean más flexibles para que se agilice el mercado. “Es necesario que se refleje la bajada de los tipos de interés en la hipotecas de los clientes, algo que no sucede. El problema es que los diferenciales, que antes eran del 0,35 o 0,40 puntos sobre euríbor, ahora son superiores”.
En esta misma línea, Luis Leirado, director general de Tinsa, afirma que “la compra de viviendas está y estará unida siempre a una financiación a largo plazo. El coste en tipo de interés de esa financiación es crítico para conseguir la solvencia por parte de los compradores”. La sociedad de tasación afirma que cuanto más barato sea el precio, mayor cantidad de compradores solventes habrá.

Más calidad

Por contra, Yolanda Lozano, directora de residencial de CB Richard Ellis asegura que “la recuperación del mercado residencial no es sólo una simple cuestión de bajar precios, sino de adecuar la relación calidad/precio. Sobre todo es trascendental aportar más valor -ubicaciones, producto, instalaciones (domótica…) sostenibilidad-, y más calidad en el producto de mayor precio, en cuanto a que las entregas se hagan impecables, sin desperfectos”.

 

Fuente: Luzmelia Torres  gaceta.es 12.02.2009

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5 comentarios to “La vivienda nueva debe abaratarse un 50% para que las familias puedan comprarla”

  1. Vender vivienda embargada es muy costoso para los bancos « Bolsa Inmobiliaria Profesional Says:

    […] La vivienda nueva debe abaratarse un 50% para que las familias puedan comprarla […]

  2. Las hipotecas en 2009 ya son más baratas que en el 2007 y se han reducido a un plazo de 24 años « Blog Bolsa Inmobiliaria Profesional Says:

    […] La vivienda nueva debe abaratarse un 50% para que las familias puedan comprarla […]

  3. pedro Says:

    yo no lo veo asi, claro que me gustaria que fuesen mas baratas, pero lo veo dificil ya que donde creo que se pasaron fue en el valor del terreno y no creo que nadie este por perder dinero, una solucion seria flexibilizar las hipotecas,los bancos jamas van a pèrder dinero. para ello siempre cobran primero los intereses. la vivienda siempre tiene un valor y a nadie le gusta quedarse sin su vivienda.
    yo creo que una solucion relativamente sencilla seria hacer las hipotecas al reves el banco deberia cobrar en proporcion al sueldo por lo cual siempre cobraria y si se tarda mas en cobrar una hipoteca ya se llevaria mas en concepto de intereses.

  4. DR FUN Says:

    Pedro, lamento comunicarte que vives fuera de la realidad económica y financiera, aunque teniendo en cuenta que debes ser propietario, constructor o inversionista, llevas viviendo esa situación de irrealidad desde hace 10 años, aproximadamente.

    Hasta que la vivienda no se ajuste a su valor real (un 50% inferior al precio actual), no esperes reactivación de la demanda por ningún lado.
    Descensos de hasta el 50% son los que están reanimando el mercado en California, USA, donde estallalló la burbuja con las hipotecas basura, y hasta aquí ha llegado el marrón.
    Lo que pasa es que aquí, pese a doblar en desempleo a USA, nos creemos más listos y pensamos que esto se solucionará sólo y sin un reajuste severísimo de los precios de la vivienda (en torno a 180.000€ en Madrid o 120.000 en Albacete).

    Tratar de demorar ese descenso de precio sólo dilatara las consecuencias de la crisis durante más tiempo: poco dinamismo del mercado, escasa demanda, poca venta, menos empleo, y como consecuencia, menor poder adquisitivo y mucha menos confianza, incluso entre los que continúan empleados.

    El milagro por generación espontánea que esperan constructores y promotores no llegará por dos factores, resumidos en uno: por primera vez en mucho tiempo todos percibimos esa tendencia a la baja del precio de la vivienda.

    El comprador-inversor (que suponía más de la mitad del total), aquél que aprovechó el momento para generar una demanda ficticia e inflar el mercado hasta llegar a la situación actual, no invertirá en algo que a corto y medio plazo se devaluará, en medio de unos tipos inciertos.

    El comprardor real (quien necesita una vivienda) no adquirirá inmuebles porque no se lo permitirán ni los bancos ni su sentido común. Ha espabilado y las ve venir.

    La solución no es la flexibilización del crédito, puesto que esto será una consecuencia de la amortiguación del riesgo, y esto último sólo llegará con precios inferiores, asumibles por los compradores medios y reales.

    Amigo, si el suelo era caro algunos se lo tendrán que comer con patatas. Y esto es lo de siempre: a perro flaco todo son pulgas.

    Las grandes fortunas de nuevos ricos crecidos a la sombra de la especulación inmobiliaria no se verán gravemente amenazadas ni aunque se abra la tierra y escupa fuego.

    Ahora, los adevenedizos constructores y promotores de última hora que están aún por rentabilizar su ingreso en este, hasta ahora, lucrativo sector, se tendrán que atar los machos.

    Ni más, ni menos.

  5. Alberico_de_cantabria Says:

    NO SR. El banco TAMBIEN puede perder dinero. En la realidad, los dirigentes bancarios, lo han perdido. TOTAL, no es dinero de ellos, y sus SALARIOS ALTISIMOS estan asegurados.
    En la actualidad, ES IMPOSIBLE que muchos bancos cobren lo que prestaron, sencillamente porque EL DEUDOR NO TIENE ni dinero para pagar, NI TRABAJO para ganarlo, NI ESPECTATIVA de conseguir trabajo en un futuro cercano.
    A los bancos SOLO les queda la posibilidad de RECUPERAR aquello que HAN TASADO A VALORES INFLADOS, para sacar mas intereses, y ESPERAR 10 AÑOS, para volver a venderlo al mismo precio.
    Y si llega un momento en que SE QUEDAN SIN BILLETES, tendrá que salir el BANCO DE ESPAÑA intervenirlos. ASI DE FACIL.
    QUE PASARA con el valor del METRO CUADRADO de vivenda, TENDRA QUE BAJAR, AL 50%, AL 30 % o allí donde haya algun INSENSATO que lo compre, o será alguien que adivina el futuro???

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