LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EN COMPÁS DE ESPERA

En una situación económica como la actual, con las rentabilidades subiendo y las rentas de alquiler bajando, el valor de los activos desciende, mientras que la reciente caída de tipos de interés pone en valor aquellos activos alquilados con rentas más altas y a largo plazo

Los últimos meses han sido de gran incertidumbre en los distintos mercados inmobiliarios europeos, así como en el resto de los mercados de inversión,  que han conducido al drástico recorte de los tipos de interés. No hay nada que caliente más a cualquier mercado de activos, que los bajos tipos de interés, siempre que fluya el dinero.

Las noticias económicas en este año han sido todas malas y existe consenso sobre que muchos países entrarán en recesión el año próximo.

La crisis bancaria de Octubre ha tenido mayor impacto en el mercado inmobiliario de inversión que en otros mercados. Alemania, como otros países, hubo de garantizar los depósitos de los clientes en  sus bancos, provocando un daño colateral a los fondos de inversión inmobiliaria, que vieron como sus partícipes pedían rescatar su dinero, buscando mayor seguridad en los depósitos garantizados por el Estado, entre ellos gran número de fondos de fondos. Como ya publicamos en esta on line, doce de estos fondos inmobiliarios hubieron de cerrar la posibilidad de rescatar la inversión, aunque conviene añadir que ninguno de los tres más importantes lo han hecho, se trata de Union Investment, DEKA y CGI que en conjunto gestionan un patrimonio de 37.000 millones de euros.

Como estos fondos han sido unos de los más importantes compradores en el mercado inmobiliario europeo, la mayor parte de ellos estarán menos activos en los próximos meses afectando negativamente  a la inversión inmobiliaria.

La rentabilidad se incrementó desde principios de año y continuó haciéndolo a medida que transcurría el ejercicio, erodando el valor de los activos inmobiliarios. A la vez que se ponía de manifiesto que subían mucho más las rentabilidades en las segundas localizaciones que en las primeras, siendo la diferencia entre unas y otras de 275 puntos básicos, en el mes de septiembre pasado, mientras que el año anterior dicha diferencia era de 150 puntos básicos, síntoma muy claro de que los inversores no quieren tomar riesgos y buscan mercados con tamaño y muy líquidos. Aunque el problema principal radica en que hay muy pocos inversores activos, en una situación económica que se deteriora, al tiempo que pierde fuelle el sentimiento inversor.

El alza de las rentabilidades ha afectado a todos los mercados y tipos de propiedad, pero en distinto grado. Han subido más en oficinas que en retail, aunque las segundas localizaciones de retail han alcanzado cuotas más altas.

La velocidad a la que se ha propagado la crisis financiera a la economía real ha tenido repercusión en las rentas de alquiler, tanto en el mercado de oficinas como en el de retail, produciendo una caída de estas rentas, aunque h sido menor en los espacios de retail que en los de oficinas. Este descenso de las rentas de alquiler se ha manifestado de manera más intensa en los mercados del Reino Unido, España e Irlanda, como consecuencia de que el impacto en sus economías ha sido mayor.

Con las rentabilidades subiendo y las rentas bajando el valor de los activos inmobiliarios desciende, independientemente de que exista o no urgencia por vender, en casos determinados. Sin embargo, una caída tan rápida y pronunciada de los tipos de interés,  como la que se está produciendo en este mes de diciembre, pone en valor aquellos activos inmobiliarios alquilados con rentas del boom y a largo plazo, por la diferencia que separa a las rentabilidades de los tipos de interés, una vez que los inversores vuelvan a tener acceso a la financiación, para lo cual los bancos deben equilibrar antes sus balances.

Fuente:  realestatepress.es 18/12/2008

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